為深入貫徹黨的十九大和十九屆四中、五中全會精神，全面落實《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《昭通市城市管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》《云南省物業服務導則（試行）》等法律法規規章，根據《昭通市人民政府關于印發〈昭通市進加強和規范物業管理服務工作的指導意見〉的通知》（昭政規〔2021〕1號）《中共永善縣委辦公室永善縣人民政府辦公室關于印發<永善縣永善縣網格化治理實施方案.>的通知》（永辦發〔2021〕49號）等文件精神，為進一步加強和規范全縣物業管理工作，破解小區物業管理難題，提升物業管理服務水平，滿足人民群眾對美好居住生活的需要，結合我縣實際，特制定本實施方案。

一、目標任務

深入貫徹落實物業管理相關法律法規，持續加強住宅小區物業管理工作，強化部門聯動，細化工作責任，落實屬地管理，建立健全管理長效機制，充分發揮小區業主委員會（或業主代表）主體作用，制定完善相應管理制度，破解物業費收繳難題，統籌抓好小區衛生、秩序、違章搭建等方面的管理管理。同時，加強考核考評，形成共抓共管共治的格局，引導物業服務企業、業主委員會增強服務意識，提升服務品質，不斷規范物業管理活動，為小區住戶營造管理規范、干凈整潔、安全有序、和諧文明的環境，不斷提升住宅小區群眾的安全感、幸福感和滿意度，為創建“美麗縣城”“全國衛生城市”“全省文明城市”奠定堅實基礎。

二、基本原則

  （一）統一領導，條塊結合。堅持和加強黨對物業管理工作的領導，建立黨建引領下的網格責任單位、村（居）委會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制。加強物業管理部門指導、管理和監督職能，發揮各部門協同作用。

（二）屬地負責，分級管理。強化鄉鎮（街道辦事處）屬地管理責任，發揮村（社區）主體作用，建立縣、鄉鎮（街道辦事處）、村（居）委會三級物業管理工作機制。

（三）依法管理，因地制宜。按照物業管理等有關法律法規要求，堅持政府指導與市場運作相結合，穩步推進全縣物業規范管理、公開透明，分類實施、健康發展。

（四）業主參與，共建共享。強化業主在物業管理中的自治和自我管理作用，明確權利和義務，引導業主共建家居小區、共享品質生活，構建共建共治共享格局。

三、工作內容

（一）建立健全治理結構及其制度

1. 全面摸清小區底數。各鄉鎮（街道辦事處）、網格化管理責任單位牽頭，村（居）委會配合，全面摸清住宅小區基本情況，包括小區地址、小區棟數、小區住戶數、小區總人數、小區基本條件（管理模式、業主委員會、有無配套的監控設備（施）及門禁設備等），實行臺賬管理。

 2. 增強業主管理意識。加大宣傳力度，引導業主按照有關法律法規規定正確行使權利、履行義務，遵守業主管理規約、業主大會議事規則和有關規章制度，不違規裝修、改造、搭建，不從事危害公共利益、侵害他人合法權益以及法律法規規約禁止的活動。發生上述行為時，其他業主有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止。違反法律、法規規定行為的，要及時向有關行政主管部門報告。

    3. 規范業主委員會行為。業主委員會（物業管理委員會）負責執行業主大會決定事項，了解業主的意見建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。督促業主遵守法律法規、議事規則、管理規約和業主大會決議，監督并勸阻業主違規違約行為，依法依規催繳無故拖欠的物業費，調解業主與物業服務企業之間的糾紛，積極配合所在社區村（居）委會工作，接受其指導和監督，共同做好物業管理工作。

（1）業主委員會必須依法依規成立。鄉鎮（街道辦事處）負責指導成立業主大會籌備組、業主委員會換屆改選小組，加強對業主委員會人選的推薦和審核把關，清理規范未經合法程序成立的業主委員會。鼓勵“兩代表一委員”參選業主委員會成員，提高業主委員會成員中黨員比例。對具備成立條件但未成立業主委員會的，經鄉鎮（街道辦事處）、網格責任單位指導后仍不能成立業主委員會的或者業主低于5戶不具備成立業主委員會條件的住宅小區，由鄉鎮（街道辦事處）組織建立以社區村（居）委會、網格責任單位代表、業主代表等參加的小區物業管理委員會，臨時代替業主委員會開展工作。

（2）業主委員會人選要求。擔任業主委員會應當是該物業管理區域內的業主，具有完全民事行為能力；遵守國家有關法律、法規，無刑事、強制戒毒、開除軍籍、失信被執行人等不良記錄；遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務，無拖欠水電費、物管費等行為；熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，品行良好；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間等條件。探索建立業主委員會成員履職負面清單，出現負面清單情形的，暫停該成員履行職責，提請業主大會終止成員資格并公告全體業主。為切實發揮業主委員會的履職積極性，有條件的小區可探索業主委員會成員實行適當報酬制度，報酬經費的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定，業主大會也可授權業主委員會聘請專職工作人員承擔日常事務，明確工作職責和薪酬標準。

（3）業主委員會成立流程。一是成立業主大會籌備組（換屆改選小組）。各鄉鎮（街道辦事處）、社區村（居）委會、網格管理責任單位在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組、業主委員會換屆改選小組并進行公示，籌備組應當自成立之日起90日內完成籌備工作，在組織召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內公告。二是召開業主大會會議選舉業主委員會成員。業主大會籌備組（換屆改選小組）采用集體討論或者書面征求意見的形式組織召開業主大會會議，通過業主大會會議選舉出5~11人（單數）的業主委員會預備人選名單（應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意推選結果有效），進行公示后確定正式業主委員會成員，自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任、副主任。業主委員會成立30日內到社區村（居）委會、鄉鎮人民政府（街道辦事處）、住建部門備案，每屆任期不超過五年，可連選連任。三是業主委員會任期屆滿前3個月，應該組織召開業主大會，進行換屆選舉，并報社區村（居）委會、鄉鎮（街道辦事處）、住建部門備案，做好移交工作。

（4）業主委員會日常規范與監督。一是業主委員會應定期召開會議，在決定物業管理有關事項前，應公開征求業主意見，并報告社區黨組織和居民委員會，并經征求意見的物業管理決定無效，且不得由物業服務企業代替業主委員會征求業主意見。二是加強對業主委員會的監督。業主委員會每年向業主公布業主共有部分經營與收益、維修資金使用、經費開支等信息，保障業主的知情權和監督權。業主委員會作出違反法律法規和議事規則、管理約定的決定，縣人民政府或者鄉鎮（街道辦事處）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主委員會不依法履行職責，嚴重損害業主權益的，鄉鎮（街道辦事處）牽頭，網格責任單位配合，指導業主大會召開臨時會議，重新選舉業主委員會，并依法對原業主委員會相關成員追究相應責任。

    4. 制定完善有關制度。一是完善小區業主委員會相關管理制度。各鄉鎮（街道辦事處）、網格化管理牽頭單位主導，網格化管理責任單位牽頭，村（居）委會配合，指導業主大會籌備組制定《首次業主大會會議召開方案》《業主委員會委員候選人選舉（換屆）辦法》《業主及其專有部分面積明細表》《業主大會議事規則（草案）》《小區管理公約（草案）》，業主委員會（物業管理委員會）成立后，通過召開業主大會按照程序對各草案和物業服務合同進行修改完善（應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意選聘結果才有效），未經征求意見并修改完善的物業管理決定無效。二是完善物業管理企業相關管理制度。物業管理企業要嚴格按照《云南省物業服務導則（試行）》有關內容制定相應管理制度，包括職責分工，人員、車輛出入管理，保潔制度、各類服務收費標準，小區巡查、設施維修維護等各類細分制度。三是完善費用收支公示制度。業主委員會（物業管理委員會）、物業服務企業應每年向業主公布業主共有部分經營與收益情況、維修資金使用（籌集）情況、物業費收取明細、經費開支、業主大會或業主委員會決定、物業服務合同及其它應當向業主公開的情況資料，物業企業服務信息公開公示率要100%覆蓋，對未履行服務信息公開公示制度的業主委員會（物業管理委員會），由鄉鎮（街道辦事處）牽頭，網格責任單位配合督促限期整改并通告全體業主；對未履行服務信息公開公示制度的物業服務企業，由相關部門進行處罰。

    （二）全面提升物業管理服務水平

1.充分發揮業主委員會的作用。對小區的管理模式，可由業主委員會（物業管理委員會）組織召開業主大會商議決定，管理模式主要有兩種，即自主管理或者聘請有經營資質的物業服務企業進行管理。

（1）自主管理模式。由業主委員會（或業主代表）按照相關規定建立完善物業服務機制，對小區進行自主管理，增強業主自我管理意識。特別是規模較小、住戶較少的老住宅小區，可實行自主管理的模式，在小區內收取一定的車輛停放和環境衛生管理等費用，費用的收取主要考慮平衡小區日常管理所產生的的費用，專門用于小區公共設施的維護、聘請專職（兼職）門衛、清潔工和保修工等，管理人員優先從小區內退休、失業人員及低收入群體中選聘，真正實現共商、共建、共治、共管。業主大會也可授權業主委員會聘請專職工作人員承擔日常事務，明確工作職責和薪酬標準。

（2）物業管理模式。要建立健全并嚴格落實物業服務企業的選聘和退出機制。一是依法依規選聘物業服務企業。業主大會原則采用招投標的方式選聘物業服務企業，有關行政主管部門對物業管理招投標活動實施監督管理，投標人少于3個或者住宅規模小于200戶的，經縣級人民政府物業行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。選聘物業服務企業前，業主委員會應當召開業主大會（需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意選聘結果為有效），對選聘的方式、合同期限及合同內容等進行表決，業主大會作出決定后30日內，業主委員會根據業主大會確定的選聘的方式選聘有相應資質的物業管理企業對小區進行管理，并代表業主大會與經依法選定的物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同。服務合同要對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定，合同簽訂一式五份，縣住建局、鄉鎮（街道辦事處）、村（居）委會、業主委員會（物業管理委員會）、物業服務企業各存一份。業主委員會受業主監督，未經業主大會同意，不得擅自選聘、解聘物業服務企業，要壓實物業服務企業的責任，確保物業服務企業履職盡責。對選聘前期物業的住宅小區，建設單位嚴格執行前期物業管理招投標制度，按照《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的規定，通過招投標方式選聘有相應資質的物業服務企業，有關行政主管部門對招投標活動實施監督管理，政府（部門）購買物業服務按照政府采購相關規定執行。二是嚴格物業服務企業退出。住建部門是物業企業退出項目的監管主體。鄉鎮（街道辦事處）、村（居）委會要加強物業項目退出協調，督促業主委員會（物業管理委員會）與物業服務企業做好物業交接手續，監督物業服務企業依法依規退出物業項目管理，并做到有序銜接。對擅自撤離物業區域、停止物業服務的，或被解聘的物業服務企業未按照規定辦理交接手續、拒不退出的，由住建部門牽頭，鄉鎮（街道辦事處）、村（居）委會積極配合，依法進行處理，并記入物業服務企業信用檔案。  

  2.提升物業服務質量。全面落實物業服務企業服務質量主體責任，從物業管理向物業服務轉變，嚴格按照物業服務導則和物業服務合同的服務內容、服務標準等提供服務，推進物業服務規范化運行。物業服務企業要提高服務意識，健全服務質量保障體系，對消防、救護及正在執行緊急公務的車輛實行優先、免費通行，對未購買停車位的小區業主臨時通行可實行人性化管理，不搞一刀切。建立服務投訴快速處理機制。做好小區內人流、物流、車流的管控服務工作，完善基礎配套設施，如小區門禁系統、監控系統，道路標識、標牌、標線等，確保進出責任區人員安全有序、車輛停放有序、物品擺放有序，通道順暢無阻。定期巡檢和養護公共部位、公用設施設備，采取合理措施保護業主人身、財產安全，維護公共秩序，做好綠化養護，協助規范垃圾投放并及時清掃清運。積極推進“無違建小區”創建，在業主裝修前加大宣傳力度，并與業主簽訂“零違建”協議等方式告知業主，在發現小區有違章建（構）筑物時及時向綜合執法等有關部門匯報，配合做好違章建（構）筑物的拆除，著力改善居住環境，提升居住品質，打造優秀物業服務項目，切實提升服務品質。

 3.提升行業人員素質。物業服務企業要有一定具有專業知識和維修養護技術專業的人員，制定物業服務行業從業人員標準，開展職業技能培訓和競賽，增強物業管理的服務意識，提高從業人員整體素質和服務水平，規范物業服務企業保安服務管理。要加強對物業服務企業的監督管理。建立負面清單制度，依法查處不執行政府指導價、不明碼標價、價格欺詐等行為。

4.完善基礎配套設施。一是全面排查掌握底數。各鄉鎮（街道辦事處）、網格化管理責任單位牽頭，村（居）委會配合，組織業主委員會或物業管理委員會，對小區基礎配套設施建設情況現場排查，建立臺賬。二是堅持因地制宜，完善設施。設施的完善要按照住戶意愿，把握改造重點，制定安全合理、經濟科學的改造方案，完善門禁系統、標識標線、監控系統等必要的基礎配套設施，為小區規范管理奠定基礎，改造方案需經過業主大會按程序審議實施，其中改造費用原則上由各小區業主籌集。業主大會、業主委員會工作經費可由全體業主承擔，也可從物業共有部分經營所得收益中支出。

5.加強智慧物業管理服務能力建設。積極鼓勵物業服務企業運用物聯網、云計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術，提升物業智慧管理服務水平，實現縣、鄉鎮（街道辦事處）、村（居）委會、業主委員會、物業公司等分級分項管理功能。以智慧物業管理服務平臺為支撐，以配套的智能設備為基礎，以創新的管理服務思維為指導，以保障業主權益為準則，建立“以人為本”智慧物業管理系統。鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業+生活服務”模式。逐步提升管理效率和業主滿意度，成為智慧社區和未來社區建設的基礎組成部分，并依法依規與相關部門實現數據共享應用，建立事件部件處置權責清單，明確處置業務流程和規范，實現智慧預警、智慧研判、智慧派單、智慧監督，提供定制化產品和個性化服務，實現一鍵預約、服務上門。。

6.發揮黨建引領作用。健全以“街道黨工委―網格化管理責任單位黨組織―社區黨組織―小區黨支部―樓棟黨小組―黨員中心戶”為主線的組織管理體系，著力構建“橫向到邊、縱向到底”的網格化管理和服務格局。由網格化管理責任單位黨組織牽頭，社區黨組織具體負責，按照“一小區一支部”的原則，采取單獨建、聯合建、掛靠建等形式建立黨組織，做到應建盡建，真正實現“有黨員的地方就有組織、有組織的地方就有活動”。選優配強支委班子尤其是黨支部書記，支持社區“兩委”及監督委員會成員、居民小組長、在職黨員、離退休老黨員、“兩委員一代表”擔任小區黨支部書記、黨小組長、樓棟長。構建“小區黨支部+業主委員會+物業企業+網格化管理責任單位黨組織”議事協調機制，定期分析社情民意，共同商討解決小區、樓棟管理服務、文明創建、環境整治、車輛停放等重要事項。規范小區黨支部運行，完善黨員管理制度，大力推行在職黨員到小區黨組織履職盡責，無職黨員在小區黨組織設崗定責，采取承諾踐諾、志愿服務等做法，積極參與小區治理，帶動居民自我管理、自我教育、自我服務。

（三）規范建設項目物業資料查驗移交

1.加強建設項目工程驗收管理。房地產開發項目竣工，開發建設單位依照《建設工程質量管理條例》的規定驗收合格后，方可交付使用。開發建設單位必須嚴格按照規劃和設計審批要求配備物業管理用房和公用設施設備。相關監管部門要嚴把項目房屋、電梯、消防、供水、供電、供氣設施等質量、安全和技術標準關，未達到要求和不符合標準的，不予竣工驗收，嚴肅查處開發建設單位擅自交付使用的行為。項目交付使用后，開發建設單位應當對其開發建設的項目質量承擔責任，要按照國家規定的建設工程保修期限和范圍，認真履行保修責任。

2.嚴格項目資料移交。開發建設單位應在新建物業項目交付使用后30日內，向物業服務企業移交竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備施工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；物業質量保修文件、物業使用說明文件、業主花名冊和物業管理需的其他資料，并將房屋交付情況及時報送項目所在地住建部門和鄉鎮（街道辦事處）人民政府備案。

 3.嚴格物業查驗承接。物業承接查驗工作嚴格按照《物業承接查驗辦法》進行。新建項目由物業服務企業和開發建設單位共同對物業共有部分、共有設施設備及相關場地進行檢查和驗收；重新選聘物業服務企業的，在業主委員會或鄉鎮（街道辦事處）監督下由原有物業服務企業與新選聘物業服務企業共同對物業共有部分、共有設施設備及相關場地進行檢查和驗收，并將物業承接查驗協議和查驗記錄向縣級物業行政主管部門和物業所在鄉鎮（街道辦事處）核實確認后方可交付使用。

（四）著力破解物業管理難題

1.破解小區停車難問題。

（1） 盤活新建住宅小區停車位。經規劃部門審批配建有停車位的小區，小區內規劃用于停放汽車的車庫、車位須首先滿足業主停車需要。小區竣工交付使用滿2年且尚未出售、附贈的車庫、車位，倡導開發企業或委托的物業服務企業向業主招租，或實行臨時停車收費管理，停車服務費按相關規定合理設定，可對小區業主適當優惠，提高地下車庫、車位使用率，減輕地面停車壓力。

（2）合理增加老舊小區停車位。納入城鎮老舊小區改造范圍的小區，按照“一院一策”改造實施方案，優化小區空間，合理設置停車位、車庫；對未納入城鎮老舊小區改造范圍且停車位嚴重不足的，經20%以上業主提議，可召開業主大會，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，在不占用消防通道、城鎮公共道路、市政綠地等市政設施及其它公共配套設施的前提下，經自然資源部門批準后，可在物業管理區域內增建車位，優先向小區業主租用，可采用搖號的方式進行分配。積極推廣智能化停車設施在小區的應用，合理規劃設置充電樁和非機動車停車場地。

（3）合理確定小區停車收費標準。價格主管部門要根據我縣實際情況，科學制定住宅小區公共區域停車服務收費標準，并聯合市場監管、交運、住建、發改等相關部門加強監管。已成立業主委員會（物業管理委員會）的住宅小區，停車服務收費標準由業主大會確定；未成立業主委員會（物業管理委員會）的住宅小區，原則上由業主和物業服務企業或停車服務企業協商確定，在協商確定前，暫按價格主管部門制定的住宅小區公共區域停車服務收費標準執行。停車服務收費標準需報所在地價格主管部門和鄉鎮（街道辦事處）備案。

（4）不斷提高停車位使用率。積極提倡依托智慧停車管理功能實現停車位（庫）分時共享，實現全自助管理和收費。鼓勵有條件的小區對停車位（庫）開啟分時共享，利用自己車位不停車時段對外提供按時計費停車服務，提高車位的利用率和經濟效益。

2.破解物業費收繳難問題。

（1）壓實業主主體責任。鄉鎮（街道辦事處）、網格責任單位、村（居）委會、行業主管部門指導，要加強協調配合，強化對小區業主的日常教育，提高業主參與小區管理的主人翁意識，壓實小區管理的各方責任，讓業主積極參與、配合、監督管理，為物業服務奠定群眾基礎，更好參與小區治理，客觀評價小區服務質量。

（2）強化企業服務意識。督促物業服務企業按照合同要求規范履職，不斷提升服務標準和質量，建立健全物業服務管理考核機制，促使企業從基礎物業管理向提升物業服務質量轉變。

（3）合理確定收費標準。物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，在物業服務合同中約定。物業服務價格主要通過市場競爭形成，通過業主大會與物業服務企業在物業服務合同中約定服務項目和價格，可根據服務標準和物價指數等因素動態調整，提倡酬金制計費方式。物業服務價格實行政府指導價的，由有定價權限的價格部門、住建部門制定并公布基準價及其浮動幅度，建立動態調整機制。縣發改局、縣市場監管局、縣住建局依職能職責，加強對物業服務收費的指導、監督檢查，公布物業服務清單，明確物業服務內容和標準，督促物業服務企業做好收費公示。鄉鎮（街道辦事處）要積極引導業主與物業服務企業通過合同約定物業服務價格調整方式。縣發改局、縣市場監管局、縣住建局要聯合監測并定期公布物業服務成本信息和計價規則，供業主和物業服務企業協商物業費時參考。

（4）與依法催繳相結合。行業主管部門要建立與司法、業主委員會、村（居）委會、物業服務企業等參與的“物業矛盾調解機制”，對無故不繳納物業服務費的業主，經催告后仍不繳納的，支持物業管理企業、業主委員會依法予以追繳，對業主無故拖欠物業費的案件確保“快立、快審、快結”。

3.規范住宅專項維修資金管理。

嚴格按照《住宅專項維修資金管理辦法》《云南省住房和城鄉建設廳 云南省財政廳 云南省審計廳關于進一步加強和規范城鎮小區住宅專項維修資金管理的實施意見》等文件要求交存、管理、使用住宅專項維修資金。

（1）住宅專項維修資金交存。業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有，從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。縣住建局、縣財政局要根據國家和省、市以及我縣制定的有關規定和文件要求，加大專項維修資金歸集、使用的監管力度，確保按規定交存到位，專款專用。要根據《云南省住房和城鄉建設廳 云南省財政廳  云南省審計廳關于進一步加強和規范城鎮小區住宅專項維修資金管理的實施意見》，結合我縣情況，適時調整公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額。對部分老舊小區專項維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應的措施，區別情況、妥善處理。

（2）住宅專項維修資金的管理。積極推進維修資金管理信息系統建設，方便業主實時查詢交存情況以及資金管理使用情況等，接受社會監督，加強維修資金監管，嚴肅查處侵占挪用維修資金等違法違規行為。積極推動新建商品房在辦理網簽備案時，由建設單位代為足額繳存或業主自行足額繳存維修資金，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶（門）號設分戶賬。商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，未按規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。業主共有部分經營收益應當主要用于補充維修資金。

（3）住宅專項維修資金的使用。住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過申請使用，產生的費用由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，不得違規挪用。要優化維修資金使用流程，簡化申請材料，縮短審核時限。要根據實際建立維修資金應急使用工作機制，對小區發生電梯、消防、供水、排水等公用設施設備故障危及房屋使用、人身財產安全等緊急情況，需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或業主委員會可依法向縣住建局、縣財政局直接申請使用維修資金，維修竣工后，公開使用數額。縣住建局、縣財政局負責指導監督全縣住宅專項維修資金的交存、使用、管理。

（4）強化住宅專項維修資金追繳。加大對建設單位、物業服務企業代收維修資金的清繳力度，對拒不整改、交存的建設單位（開發商），由相關部門依法依規作出處罰，對逾期仍未交清的企業及有關負責人，由作出處罰決定的單位向法院依法申請強制執行。在規定時限內仍無能力交清已挪用維修資金的企業及有關負責人，按照有關規定依法進行處罰，并記入誠信體系，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

4.強化物業服務監督管理。一是嚴格住宅小區公共收益管理。建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部位或公共設施設備進行停車、投放廣告以及其他經營活動的，應當征得相關業主或業主大會的同意，并依法辦理相關手續，所產生的收入屬于業主共有，具體使用由業主大會決定。產生收入由物業服務企業代收代管的物業服務企業應當單獨建賬；由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設公共收益賬戶，公共收益使用接受全體業主的監督，并在小區顯著位置定期公示收支明細。二是建立物業服務信用公開公示制度。各鄉鎮（街道辦事處）應加強指導監督轄區內物業服務企業在物業服務區域顯著位置設立物業服務信息監督公示欄，對物業服務有關事項全部公開公示，主動接受監督。按年度如實公布并及時更新小區物業項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話、物業服務內容和標準、收費項目和標準、電梯和消防等設施設備維保單位和聯系方式、車庫車位使用情況、公共水電費分攤情況、物業費和業主共有部位經營收益收支情況、專項維修資金使用情況、電梯維護保養支出情況等信息，可同時通過網絡等方式告知業主公示內容。物業服務企業開展家政、養老等服務業務也應對外公示，按雙方約定價格收取服務費用，不得收取公示收費項目以外的費用。三是探索建立物業服務監督平臺。逐步依托智慧物業管理服務平臺，探索建立縣、鄉鎮（街道辦事處）、村（居）委會分級物業服務監督子平臺，以實現物業服務監督的平臺化、數據化和公開化。

四、職責分工

（一）縣人民政府職責。縣人民政府對全縣物業管理工作負總責，全面統籌領導物業服務管理工作。按照物業管理法律法規物業管理的有關政策，建立縣、鄉鎮（街道辦事處）、村（居）委會三級物業管理工作機制，壓實管理責任。政府常務會每半年至少聽取一次物業管理工作情況匯報，專題進行研究。

（二）鄉鎮（街道辦事處）職責。負責轄區內物業服務小區的摸底、巡查走訪。負責轄區內物業管理的組織領導，設立物業管理辦公室，配備專人負責日常工作，監督轄區內物業管理活動，受理業主關于請求依法選舉和重新選舉業主委員會的合理訴求。指導業主大會、業主委員會的成立和換屆，辦理業主委員會備案等工作；監督業主大會、業主委員會和物業服務企業依法履行職責；協調社區村（居）委會、業主委員會和物業服務企業關系，建立所在地住建、公安、民政、司法、村（居）委會、物業服務企業、業主委員會、業主代表等相關單位及人員參加的聯席會議制度，協調解決物業管理重大問題、處理矛盾糾紛，發揮基層綜治中心和網格員作用，積極促進物業管理矛盾糾紛就地化解；負責組織協調居民委員、會村民委員會，對流浪、無主動物進行處置。參與轄區內物業服務企業信用評價考核工作。

（三）村（居）委會職責。按照屬地鄉鎮要求落實屬地管理職能，建立黨建引領下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制，充分調動居民參與積極性，形成社區治理合力；鼓勵業主委員會成員和物業服務項目負責人中的黨員擔任社區黨組織兼職委員，符合條件的社區“兩委”成員通過法定程序兼任業主委員會成員；組織指導業主大會、業主委員會的成立和換屆；協調業主委員會、業主與物業服務企業關系，負責調處社區物業服務糾紛；鼓勵有條件的老舊小區逐步引進物業服務，依托社區村（居）委會實行自治管理，依法保護業主的合法權益。強化轄區內小區衛生和秩序管理，做好本轄區小區基礎信息的采集、矛盾糾紛的排查化解工作；教育引導業主自覺做到講文明、愛衛生、講禮儀、守秩序、講誠信、守法紀，督促落實“門前三包”責任，引導做好垃圾分類等工作。協同配合做好違法建（構）筑核查、違法建筑的拆除整治等工作；對業主大會和業主委員會的日常活動進行具體管理。

（四）物業服務企業職責。堅持以人為本的原則，增強服務意識，踐行為民服務；強化對小區的日常服務管理，做好電梯檢測、車輛規范停放、綠化維護、消防設施檢測、給排水管、強弱電線路維護等日常巡視檢查并做好記錄；主動向業主公示服務內容、服務標準，做好標識標牌，管理制度上墻；開通投訴受理渠道，認真傾聽業主的心聲，及時采取有效措施解決主業反映的問題，不斷提高服務質量。

（五）衛生及秩序網格化管理責任部門職責

各網格化管理責任單位要按照《中共永善縣委辦公室永善縣人民政府辦公室關于印發永善縣城衛生和秩序網格化管理工作實施方案的通知》要求，對責任區域實行領導包片、干部職工包樓棟，落實定人定點定責的網格化管理，重點圍繞“五抓一配合”，定期對小區車輛停放、綠化建設、公共設施保護、服務質量等方面進行監督檢查，現場督促發現問題整改，形成主要領導重點抓、責任領導具體抓、責任人專門抓的工作格局，實現每個小區有人“掛”、小區樓棟有人“包”，切實提高小區物業服務管理質量。

（六）部門職責

1.縣住建局：依法加強行業監管，負責督促指導鄉鎮、村（居）委會、網格化管理責任單位建立小區業主委員會（物業管理委員會），對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導監督，加強對小區管理的督促指導。負責物業服務活動的監督管理工作；研究制定物業管理政策和指導自制定行業服務標準；負責物業服務企業和業主委員會的備案工作；負責住宅專項維修資金的交存，使用和管理；負責物業服務企業及從業人員業務指導、培訓和監督管理；負責物業服務企業信用評價考核管理；會同有關部門對物業服務企業經營活動進行監督檢查；指導監督物業管理協會開展行業指導和行業自律管理監督；指導物業服務企業依法對防空地下室進行平時開發利用和維護管理。

2.縣自然資源局：負責按相關規定規劃小區的物業用房，停車位，環衛設施設備等公共服務設施，并在竣工驗收規劃條件核實階段嚴格審核，配合解決小區內因規劃問題引起的糾紛。

3.縣發改局：牽頭制定、調整物業服務收費內容及實行政府指導價的住宅物業服務收費等級標準；配合住建部門制定廉租住房物業服務及住房前期物業服務收費標準。

4.縣城市管理綜合執法局：對物業管理區域內的違章建筑、毀綠占綠、任意棄置垃圾、違規裝修、餐飲服務業經營者油煙擾民、環境噪音污染等違法違規行為實施行政處罰工作，對流浪、無主動物進行處置；履行縣人民政府對城管綜合執法部門承擔的其他物業方面職能職責有其他規定的，從其規定。

5.縣市場監督管理局：負責依法依規辦理市場主體登記工作，負責物業價格、停車收費投訴舉報、受理、查處等監督檢查工作；負責受理物業管理區域內違反市場監管法規的投訴；負責依法查處虛假廣告、無照經營等違法違規行為；依法對小區電梯等特種設備使用管理單位和電梯維保單位實施監督檢查，督促使用管理單位和維保單位做好特種設備的使用登記、維護保養、作業人員持證上崗等工作，查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法違規行為。

6.縣應急管理局：指導、協調、監督對物業服務企業負有行業安全管理的部門加強對物業企業安全防范和管理，指導、協調物業服務企業、業主委員會及各有關部門制定專項應急預案。

7.縣消防救援大隊：指導物業服務企業做好物業管理區域內的消防安全管理工作；依法處理物業管理區域內破壞消防設施設備的行為，指導物業服務企業及時消除安全隱患；依法對電動自行車違規停放充電進行處罰；聯合城管綜合執法、公安部門對堵塞消防通道行為進行聯合治理；聯合公安、應急管理部門對物業管理區域內堆放易燃易爆物品行為進行處罰。

8.縣公安局：負責加強小區治安管理；加強物業服務企業保安服務的監督和指導；加強流動人口管理，指導落實安全防范工作；對飼養動物，干擾他人正常生活、放任動物恐嚇他人、驅使動物傷害他人等行為予以處罰；負責物業服務主體進入和退出的程序維護；查處打擊物業服務管理中的違法犯罪行為。

9.縣機關事務管理中心：配合住建等部門加強和規范全縣單位房改房、集資建房等機關工作人員集中住宅區的物業管理工作。

10.縣民政局：負責落實社區村（居）委會、社工服務機構參與物業服務管理相關工作，會同住建部門負責業主委員會、社區的培訓指導工作。

11.縣人社局：負責對物業服務企業勞動用工的指導；鼓勵物業服務企業招用就業困難人員；按規定落實相關扶持政策。

12.縣衛健局：負責指導小區健康平安站設置、監管；指導健康教育、疫情防控等工作的開展。

13.市生態環境局永善分局：負責查處不按規定堆放棄置工業廢物、違法傾倒工業廢水等破壞環境違法行為；負責對工業噪音污染行為進行監督管理。

14.縣教體局：配合縣市場監督管理局、縣公安局、縣城市管理綜合執法局、縣應急管理局等部門查處小區內違規開辦培訓班、培優班等行為；負責統籌協調小區業主子女入學相關工作。

15.縣司法局：加強對物業糾紛人民調解委員會和屬地政府人民調解組織在物業糾紛處理中的業務指導；為符合法律援助條件的物業管理訴訟當事人提供法律援助。

16.縣委宣傳部：統籌媒體做好新聞輿論引導，對物業管理政策法規進行宣傳，對物業管理的經驗做法進行宣傳，曝光物業服務企業、業主委員會的違法違規行為；統籌做好網絡輿情的處置，正確引導社會輿論，組織召開新聞發布會，向社會各界通報全縣物業服務管理工作。

17.縣供水、供電、供氣等企業：負責接收經驗收合格的供水、供電、供氣等專業經營設施設備，對相關設施設備進行維護、養護和更新；推行各項收費向最終用戶收取；需要委托物業服務企業代收費、代抄表的，要與物業服務企業簽訂委托合同，并向物業服務企業支付相應酬金。

18.物業管理行業協會：負責編制物業服務標準，規范從業人員行為，加強內部建設自律管理，維護物業管理行業的合法權益；辦理主管部門委托的其他事項；支持物業服務企業兼并重組，推動物業服務規模化、品牌化經營，提升整體服務水平。

五、相關要求

（一）組織保障。成立縣政府常務副縣長任組長，分管領導任常務副組長，住建部門主要負責人及縣政府辦有關人員任副組長，相關職能部門負責人為成員的物業管理工作領導小組，領導小組下設辦公室在縣住建局。領導小組建立不定期聯席會議制度，協調解決物業管理工作中的各類問題。

（二）壓實責任。各部門要按照各自的職能職責依法加強監督管理，加大聯合執法力度，加強事中事后監管，加大對小區物業的指導、督查、考核和聯合執法檢查力度，堅決整治物業管理活動中的違法違規行為，規范物業管理秩序。各鄉鎮（街道辦事處）是小區物業服務管理工作的第一責任人，要統籌部門、社區村（居）委會力量，結合工作職責，細化工作方案、明確工作措施、壓實工作責任，實行定人定點，召開專題會議研究，定期聽取工作推進落實情況，認真分析研判存在困難和問題，研究破解困難問題的措施辦法。

（三）營造氛圍。要充分利用微信、QQ、網站等平臺，大力宣傳加強小區管理的重要意義，正面引導業主自覺樹立物業管理的服務消費理念，自覺交納物業服務費、水費、電費等費用；對無正當理由長期不交物業服務費、水費、電費等費用的業主，物業服務企業可通過法律途徑進行追繳。特別是機關事業單位公職人員應發揮帶頭作用，主動配合小區管理工作，自覺交納物業服務費等費用。

（四）嚴格考核。全面推行小區評比考核、物業服務企業信用評價考核激勵懲戒機制，縣創衛辦結合合同履行、投訴處理、日常檢查和鄉鎮（街道辦事處）意見等情況，每半年對住宅小區開展衛生評比，實行通報制度；對物業服務企業開展信用評價和等級評定，得分低于90分的，由縣住建局進行約談并下發風險提示函，連續兩年信用評價得分低于90分的企業，列入物業管理服務“黑名單”。

（五）嚴肅紀律。各部門要集中一切資源，整合一切力量，聚焦工作重點難點，不折不扣抓好工作落實，不推諉扯皮、弄虛作假，堅決以扎實的作風投入工作，確保物業管理工作落地見效。

本實施方案自印發之日起施行

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

永善縣加強和規范小區物業管理服務工作

領導小組

 

一、組成人員

組      長：曾國才  縣委常委、縣人民政府常務副縣長

常務副組長：丁永帥   縣人民政府副縣長

副  組  長：張勁松   縣政府辦主任

趙少濤   縣住建局局長

成      員：李順奎  縣發改局局長

柯  平  縣教體局局長

韓維明  縣公安局常務副局長

殷盛發  縣民政局局長

李遠發  縣司法局局長

鄧麒麟  縣財政局局長

蔣澤龍  縣人社局局長

陳紹鴻  縣自然資源副局長（主持工作）

遲馳騁  市生態環境局永善分局長

韓正慧  縣衛健局局長

葉道遠  縣應急管理局局長

蔣  彬  縣市場監管局局長

李琦雪  縣機關事務管理服務中心主任

向聲平  縣住房公積金管理中心主任

楊  云  縣消防救援大隊大隊長

胡立敏   縣供電局局長

胡朝銀   縣供水公司經理

許  飛   溪洛渡街道辦事處主任

                陳遠波   永興街道辦事處主任

領導小組下設辦公室在縣住建局，由趙少濤局長兼任辦公室主任，負責處理日常管理工作。

二、工作職責

領導小組職責：負責督促指導全縣物業管理工作，建立聯系會議制度，適時召開會議聽取工作情況，研究全縣各部門提請解決的物業管理重大困難和突出問題。

辦公室職責：承擔工作領導小組日常工作，籌辦相關會議，統籌協調落實市、縣物業管理工作領導小組各項決策部署，完成領導小組交辦的其他事項。

各成員單位職責：各成員單位要按照《永善縣加強和規范小區物業管理服務實施方案》文件要求，積極認真做好本單位職責范圍內的物業管理相關工作，需要多部門協調解決的，要積極主動協調、積極配合。同時貫徹落實領導小組及辦公室議定事項；按時參加領導小組及辦公室組織的會議，根據安排主動匯報本部門開展工作情況，研究全縣各部門提請解決的物業管理重大困難和突出問題

領導小組及辦公室人員若有變動，由相應崗位職責人員接替，不再另行文。